Definición
Una pareja (casada o no) que ha adquirido a medias su hogar familiar, se dice que son copropietarios o, lo que es lo mismo, que tienen en propiedad una vivienda en proindiviso. La casa pertenece a ambos, sin estar establecido qué partes físicas de la misma son de cada uno. El caso más normal es que cada uno tenga el 50% de la propiedad, pero no se delimita si el baño es de uno o la cocina del otro. Todo es de ambos, al 50%.
Si la pareja decide separarse o divorciarse, caso más habitual, en lugar de acudir al notario y firmar una escritura de compra-venta mediante la cual uno de los titulares transmite su 50% del piso a la otra, se pacta una extinción de condominio (con unos costes fiscales mucho menores, entre un 6% y un 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma). La parte que cede su parte suele ser compensado económicamente por el titular que adquiere la plena propiedad del bien inmueble.
La pareja puede optar entre acudir al notario para firmar la escritura de extinción de condominio o bien puede optar por hacerlo a través del Convenio Regulador de mutuo acuerdo que debe acompañar a su demanda de divorcio, ya que a través de dicho convenio se puede proceder a la extinción del condominio por voluntad mutua de ambos cónyuges. Los actos realizados dentro de dicho Convenio Regulador aprobado judicialmente y habiéndose expedido el correspondiente mandamiento judicial lo hace inscribible en el Registro de la Propiedad.
Problemática
El problema más común de las separaciones de parejas, que compraron una casa mediante un préstamo hipotecario, viene en el momento de la extinción de condominio. Se puede pactar que uno de los separados o divorciados adquiera el 100% del inmueble, pero ello no obliga a la entidad financiera acreedora. Es decir, que por mucho que uno acepte ceder su proindiviso a la ex-pareja, la deuda hipotecaria no se ve afectada. Si el banco en cuestión no acepta quitar a uno de los deudores, firmando una extinción de condominio se pierde la propiedad del bien pero se sigue siendo deudor de la hipoteca. Para que uno deje de ser propietario y a la vez deudor hipotecario, es necesario que la entidad financiera apruebe un nuevo préstamo hipotecario en el que el cedente no figure como deudor (titular hipotecario). Solo así la operación es satisfactoria para ambas partes, uno porque se queda la casa y la deuda, la otra porque cede la casa pero deja de ser deudor.
Por lo tanto, al extinguir el condominio es de vital importancia que uno de los titulares desaparezca de la operación hipotecaria, mediante novación de la misma ante notario. Actualmente esta operación está siendo prácticamente imposible, pues para un banco un titular es una garantía, incluso si es la parte débil (económicamente hablando) de la operación, no tiene ingresos estables ni otros bienes.